投資人、周末者關財務咨詢師和低風險現金流投資實踐者賈斯汀·唐納德，讀物通過投資在38歲時獲得了足夠的生活被動收入，讓自己和妻子詹妮弗告別職場，投資條戒按照個人真正喜歡的于金方式生活，同時被《企業家》雜志稱為“投資界的周末者關下一個沃倫·巴菲特”，他自稱為“生活方式投資者”。讀物

　　他對金錢的生活看法與別人迥然不同，他在書中強調了一點：不要隨大溜。投資條戒大多數人都在負債，于金而不是周末者關在積累財富。他在書中講到，讀物投資成功的生活關鍵是，擁有類似“十條戒律”那樣的投資條戒準則來指導你的投資決策，你的于金準則能讓你在深思熟慮之后進行投資，不感情用事，本文選摘自賈斯汀·唐納德的新作《財務自由快車道》。

　　戒律1:生活方式第一

　　你的投資收益應該是真正的被動收入，而不是付出時間換來的收入。被動收入是指你在睡覺或放空時也能獲得的收入。

　　作為一名生活方式投資者，最令人興奮、最美妙的事就是，你可以按照自己的方式和意愿生活。自由方程式能讓你主動創造你想要的生活，而不是讓你的生活放任自流。有意識地規劃你想要的生活，是成為一名生活方式投資者的第一步。

　　那么自由方程式是什么呢？

　　時間 + 金錢 + 人際關系 + 影響力 = 生活方式投資者的自由。

　　希望從今天開始，你可以成為一名成功的生活方式投資者。你已經明確了自己的自由愿景。現在你要做的是弄清楚實現愿景的方法。

　　戒律2:降低風險

　　關于投資的一個事實是，沒有什么是百分之百保險的。你早晚會虧損。然而，作為一名生活方式投資者，如果能夠學會運用相關的原則和戒律，了解如何疊加使用這些策略，你就能大大降低風險。讓我們先來看一看降低風險的策略清單。

　　降低風險的策略清單：

　　 自學投資知識，了解你決定投資的具體項目。

　　 做有抵押物支持的投資(抵押物的價值最好至少是貸款金額的2倍，謹慎一點兒)。

　　 創造性地使用各種不同的抵押物，如房地產、應收賬款、存貨、設備、知識產權、股票和應收票據等。

　　 匹配強有力的法律文件，從而防范風險，保障協議條款。

　　 確保你對資產擁有優先擔保權或第一留置權(這意味著你將優先獲得償付，在投資中處于最安全的位置)。

　　 改進擬定條款，使之對你有利，并降低一些風險。

　　 設法讓對方預付點數或費用。

　　 如果放貸，就啟用績效標準，只有借方達到這個績效標準，貸方才會發放總貸款金額的一部分，以此限制借方可獲得的貸款金額。

　　 訂立契約，把它當成價值衰退的防護欄；業績一旦開始下滑，你就可以更改協議條款，讓對方立即償付貸款。

　　 把個人擔保當成保證投資安全的一種方式。如果對方違約，那么你有權追索他們擁有的其他資產，從而收回你的投資。

　　 試試股票質押，這是另一個保證投資安全、提高對方履行合同條款概率的妙招。

　　 在你的合同中添加違約利率條款。一旦有人違約，利率就會自動提高。

　　 如果你是借方而不是貸方，選擇無追索權債務，那么，一旦出現違約，除了與違約相關的資產，沒有人可以追索你的任何其他資產。

　　 加速分配計劃是一種加快投資或貸款償還速度的方式，目的是在更短的時間內收回投資資金。

　　戒律3:找到隱性交易

　　觀察新興市場和另類投資機會，包括具有顛覆性的新技術或處于重塑階段的公司。

　　作為一名外部投資者，我學會的一件事就是：確保自己擁有大量的、源源不斷的交易流。此外， 由于我建立了一個龐大的由投資人和私人客戶組成的人脈網，大家都希望能參與高質量、低風險的交易， 因此我們在幾乎所有市場和行業中都擁有獨家的、額外的優勢。

　　以下是我在尋找隱性交易時遵循的兩條指導原則。

　　( 1 ) 關注新興市場或主流之外的機會

　　這一原則可以應用于創新技術或目前處于重塑階段的公司。我也喜歡那些更先進的新技術，它們將顛覆和改變一個行業的發展方式。

　　具體來說，在房地產領域，我喜歡通過在該領域已經建立的人脈網獲得場外機會。例如，十多年前，獨棟房屋或獨棟出租已經興起，但它甚至算不上一種資產類別。能夠獲得這些信息，并站在投資這種資產類別的最前沿，給我的投資帶來了巨大的收益。

　　(2 ) 關注經濟發展趨勢

　　跟上時代，了解正在發生的變化，例如電子商務已經成為世界領先的行業之一。此外，工業配送中心的需求將會更大， 因為企業需要更多的空間存儲存貨，使其距離客戶更近。你如果關注一下世界上正在發生的事，就會發現更多這樣的新趨勢正在涌現。

　　戒律4:迅速收回本金

　　你能在一到兩年內收回本金嗎？你收回本金、再次投資的速度越快，你的投資就越賺錢。

　　讓我來解釋一下快速收回本金的交易是如何運作的，以及為什么你只需要冒很小的風險就能獲得我剛才描述的所有好處。這個策略(或戒律)的目標是：1~3 年收回你的本金，而不是像大多數投資活動那樣，要等到5~10 年才能收回。

　　假設你可以用10萬美元投資一處價值1 500 萬美元的房產，但由于這是一筆私人場外交易，你以1275萬美元買下了它。如果投資出了什么問題，那么你很有可能不會賠錢， 因為購買價格是打過折的。在第一年，你投入的錢可以得到 10% 的優先收益，每季度支付一次：每季度2500美元，每年1萬美元。在這個交易中，一年半后(如果不是更早) 你就可以收回你的10萬美元本金了。

　　此外，收回的本金是不需要納稅的，你只需要為每年1萬美元的收益納稅。還不止如此，由于這筆交易是一項房地產投資，因此你會獲得加速折舊，這可以讓你在納稅時顯示虧損。

　　你還將獲得該特定投資的股權，在本案例中為 0.75%。實際上，我一年前就做了這項投資，由于我們對該房產進行了修繕，入住的租客增加了，并且我將租金提高到了市場價，現在這處房產的價值已經超過 2100萬美元，我0.75% 的股權價值 158 250 美元。

　　我總是聽別人說，期待投資能夠快速產生總體收益、快速收回本金是不合理的，所以這不是大多數人追求的目標。他們甚至都沒有注意到，可能有更好的投資方式，而不僅僅是投資傳統的房地產交易。傳統的房地產交易需要很長時間才能產生收益，且投資資金會被長時間鎖定。

　　我還經常聽別人說，“我期待能在10年內收回本金”，或者“也許我再也看不到這筆錢了，但這似乎是一項不錯的投資”。這樣的想法使那些投資誤解一直流傳下去，而事實上，它們只反映出人們對實際存在的投資選擇缺乏了解。是的，你現在就可以投資但可能再也見不到本金的項目非常多，需要等上10年或更長時間才能收回本金的項目也非常多，因為你必須等到一家公司發生某種流動性事件 (如果你進行直接投資或股權投資) 。但事實是，還有好幾種其他投資方式，可以讓你在獲得現金流的同時仍然擁有股權。

　　目前，我和我的客戶有好幾筆一年內將收回本金的交易。其中有些是房地產交易，有些是債務交易，也有一些是結構獨特的投資運營公司的交易。有的交易再過一兩個月就能全額收回本金了，有的交易已經全額收回本金，所以現在我們完全沒有交易風險，還能獲得上行收益。這種結構的投資是我最喜歡的投資之一。它們也是生活方式投資者喜歡的投資。

　　戒律5:立即創造現金流

　　你能談下可獲得每月或每季度現金流的交易嗎？

　　你擁有的現金流越多，你的生活方式就越有保障，現金流還可以用于其他投資。

　　多年來，我根據不同的條款投資了若干基金，舉例如下：

　　優先收益 ：8%~10%

　　按月分配 (有時為按季度分配)

　　內部收益率 ( IRR ) 為 15%~25%

　　2~3年收回本金

　　本金收回后的利潤分成 (每筆交易的分成各不相同 ，從投資者分得80% 、基金經理分得20%到雙方各50% ，各種情況都有 ，常以80/20 、70/30 、60/40和50/50表示)。

　　折舊按比例傳遞給投資者(大量利潤不用納稅，通常來說，加速折舊可以讓你在一開始獲得更大的扣除額，并且可能不需要針對這方面納稅)。這種投資能持續產生月度或季度現金流，我喜歡這一點。

　　戒律6:找到一個收益放大器

　　洽談優惠條款或側掛車協議，以增強利潤潛力。投資者可以用的收益放大器有很多種，但普通投資者很少使用它們。以下是我最常使用的收益放大器：

　　洽談優惠條款：改善投資效益的條款

　　側掛車協議：帶有預先商定的優惠條款的協議附錄或協議

　　共同投資機會：在基金之外與基金經理一起投資某一特定交易的機會。

　　股權激勵：作為一種激勵手段免費贈予的股權，目的是使一項投資的收益更加可觀

　　認股權證：一種在未來以特定價格購買股票的期權

　　收入份額：支付給投資者營收的一定比例，通常和月度分配一起支付

　　清算優先權：規定在公司出售或清算時所得收益的支付順序的合同條款

　　顧問股份：商業顧問通常會以其參與公司事務的職權換取普通股期權作為報酬，期權可以轉換為公司的股權。

　　戒律7:為交易加碼

　　考察各項優惠和條件、優化交易，以降低風險，尋求更高的收益和長期價值。

　　有一個誤區是：一旦談判結束了，情況就不可改變了。事實上，在雙方簽訂合同之前，這筆交易并沒有達成。簽訂合同才是最后期限。在此之前，你仍有改善整體投資條件的空間。

　　我對交易的看法與別人不同。每當看到機會出現時，我都喜歡抓住它。如果發現一家公司能做出更多的讓步，或者如果在第一輪談判中我沒有提出當時我還沒有想到的要求，我就會毫不猶豫地提出來。反正對方可以拒絕。

　　有時，對方可能并不是真的迫切需要籌集資金，只是主動發起進攻，試圖占得上風，所以他們不接受進一步的談判。但通常情況下，在我的投資中，對方往往真的陷入了困境，或者事態緊急，對于籌集資金，他們有緊湊的時間計劃，因此他們往往愿意做出一些讓步。我會不斷談判，直到對條款感到滿意，并認為我的風險已經適當地降低或得到了徹底控制。

　　戒律8:減少“脂肪”

　　消除任何不必要的費用，包括中間人、銀行和其他金融機構的費用。

　　戒律9:善用杠桿

　　無追索權貸款是在投資項目表現不佳時保護投資者的一種策略。有時，與金融機構合作帶來的好處，會讓你覺得付給它們的費用很值得。

　　戒律10:讓每一美元的投資都能產生收益

　　如果聘請了專業人士(例如，法律、稅收和財務團隊)來幫助你，那么你在和他們共事的時候，要記得問他們一些問題，讓自己受益。你要清楚他們在做什么，為什么他們認為那樣做是最好的。你做這些事的目的是：在他們離開時，你懂的知識比聘請他們時更多。

（文章來源：巴倫周刊）